Zmiany w umowie o roboty budowlane

W dniu 1 czerwca 2017 roku weszła w życie nowelizacja Kodeksu cywilnego, która wprowadziła nowe zasady odpowiedzialności inwestora za należności podwykonawców. Zmianie uległa w szczególności procedura zgłaszania podwykonawców, doprecyzowane zostały zasady zgłaszania sprzeciwu oraz wprowadzono ograniczenie kwotowe odpowiedzialności solidarnej inwestora. 

Zmiany te mają na celu zwiększenie bezpieczeństwa obrotu i pewności sytuacji prawnej uczestników procesu budowlanego. Obowiązujące do 31 maja 2017 roku przepisy były bowiem krytykowane ze względu na zbyt szeroką odpowiedzialność inwestora i brak jasności w procedurze zgłaszania podwykonawców. Prowadziły też niejednokrotnie do sytuacji, w której inwestor stawał przed ryzykiem podwójnej zapłaty na rzecz wykonawcy i jednocześnie podwykonawcy.

Art. 647¹ k.c. w nowym brzmieniu odchodzi od konieczności uzyskiwania zgody inwestora na zawarcie umowy z podwykonawcą. Od 1 czerwca 2017 roku dla powstania solidarnej odpowiedzialności inwestora i wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy wystarczać będzie zgłoszenie dokonane inwestorowi przed przystąpieniem do wykonywania robót. Zgłoszenie wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności i może być dokonane zarówno przez wykonawcę, jak i podwykonawcę. Do zgłoszenia nie trzeba już dołączać umowy pomiędzy wykonawcą i podwykonawcą lub jej projektu,a sama umowa nie musi być nawet zawarta w formie pisemnej. Nowa regulacja zakłada więc domniemaną akceptację inwestora na zatrudnienie podwykonawców. Jeżeli zachowa się on biernie i nie zgłosi sprzeciwu, to poniesie odpowiedzialność wobec podwykonawcy.

Zgłoszenie powinno zawierać przynajmniej dwa elementy: dane identyfikujące podwykonawcę oraz przedmiot robót, które będzie wykonywać. Ponadto, zgodnie z § 2 art. 647¹ k.c., zgłoszenie nie jest wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę.

Po otrzymaniu zgłoszenia inwestor ma 30 dni na złożenie sprzeciwu. Sprzeciw powinien być sporządzony w formie pisemnej pod rygorem nieważności i należy go doręczyć w powyższym terminie zarówno podwykonawcy, jak i wykonawcy. Jeżeli sprzeciw zostanie złożony tylko jednemu z tych podmiotów, będzie on nieskuteczny. Zgłoszenie sprzeciwu powoduje, iż odpowiedzialność solidarna inwestora wobec podwykonawcy nie powstanie. W takim przypadku podwykonawca będzie mógł domagać się zapłaty wyłącznie od wykonawcy.

Nowelizacja wprowadza też ograniczenie wysokości wynagrodzenia podwykonawcy objętego solidarną odpowiedzialnością inwestora. Zgodnie z nowymi zasadami inwestor ponosi odpowiedzialność za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia w wysokości ustalonej w umowie pomiędzy podwykonawcą a wykonawcą. Jeżeli jednak wysokość ta przekracza wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika ze zgłoszenia albo z umowy głównej, to odpowiedzialność inwestora ograniczona jest do tej wysokości. Jeżeli więc wynagrodzenie podwykonawcy przekracza kwotę należną wykonawcy za analogiczny zakres robót wynikający z umowy głównej lub podwykonawca wykona inne prace, nieobjęte zgłoszeniem, to inwestor nie będzie ponosił solidarnej odpowiedzialności w tym zakresie. Rozwiązanie to ma celu ochronę inwestora. Może jednak być niebezpieczne dla podwykonawcy, który nie zawsze będzie miał wgląd do umowy pomiędzy inwestorem a wykonawcą, a od treści tej umowy zależeć będzie limit odpowiedzialności inwestora. Ponadto mogą też pojawić się rozbieżności dotyczące pojęcia „wynagrodzenia należnego wykonawcy”. Ustawa nie wskazuje bowiem momentu, na który wysokość tego wynagrodzenie należy ustalać, a w trakcie budowy wynagrodzenie to może ulec przecież ulec zmianie np. zostać podwyższone lub obniżone z uwagi na wady lub opóźnienia. Powoduje to, iż podwykonawca nie będzie mieć pewności co do zakresu odpowiedzialności inwestora.

Reasumując, nowelizacja z jednej strony eliminuje problemy, które występowały do tej pory, a z drugiej wprowadza nowe, nieprecyzyjne rozwiązania, co których będzie musiało wypowiedzieć się orzecznictwo.